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利用租赁场所发行代币从事虚拟货币交易,出租房有权单方解除租赁合同并主张赔偿
2020-02-18 16:26:56   来源:中国区块链法务网   评论:0 点击:

区块链公司在涉案房屋内发行爱科币,并从事虚拟货币交易,行为属非法行为亦违反了合同约定,故大族环球公司有权解除租赁合同并可主张相关赔偿。
深圳区块链律师
邬EE等与大族环球科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审
北京市第二中级人民法院民事判决书
(2019)京02民终13506号
 
  上诉人(原审原告、反诉被告):丁AA。
  上诉人(原审原告、反诉被告):杨BB。
  上诉人(原审原告、反诉被告):杨CC。
  上诉人(原审原告、反诉被告):张DD。
  上诉人(原审原告、反诉被告):邬EE。
 
  被上诉人(原审被告、反诉原告):大族环球科技股份有限公司
 
 
  上诉人丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE因与被上诉人大族环球科技股份有限公司(以下简称大族环球公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初18130号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE之共同委托诉讼代理人金汉来、被上诉人大族环球公司之委托诉讼代理人张涛、史卉子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE上诉请求:撤销一审判决第一、二、三、四、五项,发回重审或改判支持我们的全部一审诉讼请求,驳回大族环球公司全部一审反诉请求。事实和理由:1.对于大族环球公司提交的关于我们违法经营的照片及开庭笔录,我们认为违法经营无法仅凭照片就可以认定,一审法院对大族环球公司的证据进行了推定。2.我们没有在《关于防范代币发行融资风险的公告》发布之后发行爱科币,运营交易平台,而是按照监管要求关闭交易平台功能,清退用户资金,而爱科币的发行远早于区块链公司的成立,和区块链公司没有任何关系。一审法院以在后通知认定我们的行为违法相关规定,亦违反合同约定,该认定逻辑错误,与事实不符,亦未明确我们违反的具体法律法规。
  大族环球公司辩称,同意一审判决,不同意丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE的上诉请求和理由。区块链公司在2018年6月4日的开庭笔录中已经自认在租赁房屋内从事发行虚拟货币,违法经营的事实,我公司提供的证据也能证明符合依约解除合同的条件,涉案租赁合同是因区块链公司违约而解除,由此产生的损失应由区链公司的股东连带承担。在七部委的通知之前,我国早就明确规定未经有权部门批准,不得发行代币票券,区块链公司擅自变更租赁用途,其违法、违约行为所造成的损失应由其自行承担,并赔偿我公司损失。
  丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE向一审法院起诉请求:1、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE退还首期租金70437.64元;2、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE退还履约保证金211312.92元;3、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE退还物业管理费保证金42049.29元;4、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE退还装修保证金28032.86元;5、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE赔偿解约补偿金140875.28元;6、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE赔偿装修费损失168000元;7、判令大族环球公司向丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE赔偿其他实际损失550000元,以上费用共计1210707.99元。
  大族环球公司向一审法院提出反诉请求:1、确认大族环球公司和区块链公司之间的房屋租赁合同于2017年9月16日解除;2、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE支付大族环球公司解约补偿金140875.28元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担连带责任;3、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE赔偿大族环球公司装修期租金损失211312.92元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担连带赔偿责任;4、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE支付大族环球公司房屋占用费87998.8元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担连带赔偿责任;5、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE赔偿大族环球公司房屋空置期损失(自2017年11月8日起至新租户实际入驻之日止,按日租金3.8元/平米计算,暂计至2018年9月26日空置期损失为745674.08元),由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担连带赔偿责任;6、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE赔偿大族环球公司招商代理佣金损失91568.93元、营销人员及部门其他人员费用损失28668.12元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担连带赔偿责任;7、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担大族环球公司律师费50000元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担连带责任;8、判令丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE对北京市北京经济技术开发区荣华南路2号院2号楼2805单元恢复原状。在本案审理过程中,大族环球公司撤回了上述第8项反诉请求,其他反诉请求不变。
  一审法院认定事实:2017年6月20日,大族环球公司(出租方,甲方)与杨BB(承租方,乙方)签订合同编号为DZGC-XZLHT-2017-024的《大族广场写字楼租赁合同》(以下简称租赁合同)。第1.1条约定:甲方是位于北京市北京经济技术开发区荣华路南路2号院大族广场(项目推广名称,简称为“大厦”)的开发建设单位,拥有该大厦的产权及租赁权;第1.2条约定:乙方承租的房屋为2号楼电梯楼层第×层(实际楼层×层04、05单元)(以下简称涉案房屋),承租房屋建筑面积总计609.41平方米;第2.1条约定:乙方承租甲方房屋用于从事办公、技术研发、基础软件服务活动,乙方应保证在房屋内从事符合国家、地方性规章方性规章、行业标准、经营范围及本条款约定的业务;第2.3条约定:未经甲方事先书面同意,乙方不得擅自变更本条约定的租赁用途;第3条约定:甲、乙双方应于2017年7月1日在甲方或甲方指定的物业公司办公室办理该房屋的交接手续及支付物业相关费用;第4.1条约定:本合同承租期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止,租期为5年;第4.2条约定:自房屋约定交付日起至12个月届满之日止为一个租赁年,一个租赁年届满之次日为另一个租赁年的起算日,以此类推;第5.1条约定:装修期共92日,自2017年7月1日起至2017年9月30日止,装修期仅限于乙方用作装修,装修期内,乙方无需向甲方支付租金,但仍需遵守本协议的其他条款及物业公司制定的相关制度,按规定的时间和金额支付装修期内的物业管理费及其他应付费用;第5.2条约定:如本合同履行未满2年,因乙方原因提前终止租赁合同的,乙方需在合同解除日前按照第一个租赁年度月租金标准向甲方全额补交装修期内的租金;第6.1.1条约定:租赁期限内,第1个租赁年度至第3个租赁年度,该租赁单元每日每建筑平方米租金为3.8元,月租金为70437.64元;租赁期限内,第4个租赁年度至第5个租赁年度,该租赁单元每日每建筑平方米租金为4.18元,月租金为77481.4元;第6.2.1条约定:租金每1个月(下称周期)支付一次,租金为预付,于每个周期结束日提前15日(该日期如为节假日须提前至节假日前最后一个工作日),支付下一周期租金;第6.2.2条约定:自2017年10月1日起至2017年10月31日止的首期租金,共计70437.64元,应于合同签订后10个工作日内支付,乙方逾期支付的,甲方有权单方解除本合同,将租赁单元另行出租;第7.1条约定:乙方应于支付首期租金时向甲方支付相当于第1个租赁年度3个月的租金作为履约保证金,即211312.92元,甲方收取履约保证金后应向乙方开具收据;第7.2条约定:租赁期届满,在乙方付清全部租金、物业管理费、公共事业费以及有可能产生的违约金、损害赔偿金等,并办理完毕清场移交手续后,并出具已将办公注册地址迁出或变更的证明后,甲方凭乙方提交的租赁保证金收据在15个工作日内全额无息将履约保证金退还乙方;第7.3条约定:租赁期届满,乙方尚有欠款(包括但不限于租金、物业管理费、公用事业费、违约金、损害赔偿款项、甲方代垫款项等),甲方有权从履约保证金中直接扣除,将剩余部分无息归还乙方,如履约保证金不足抵扣乙方欠款,乙方须另行足额支付;第7.4条约定:履约保证金用于偿付乙方违约而应承担的违约金以及由于乙方不遵守或不履行在本合同项下的义务而使甲方或其代理人(包括但不限于大族物业)遭受的损失或损害,履约保证金不得用于抵偿租金、物业管理费或欠付的费用;第7.6条约定:如因乙方违约提前终止合同,或出现本合同15.3条约定之情形导致合同提前终止的,该履约保证金甲方不予退还;第8.1条约定:甲方指定的物业公司为深圳市大族物业管理有限公司北京分公司(以下简称大族物业),乙方同意于签署本租赁合同时,另行与大族物业签订相关物业管理协议;第12.1条约定:租赁合同终止,乙方需将租赁单元按本合同“附件四”约定的标准将租赁单元恢复原状,清理整洁后交还甲方,乙方自行承担因拆除租赁单元内增加装饰、装修(包括但不限于乙方添加的固定物、装修物、附加物、地面铺设地面铺设、装置及改动)等所产生的全部费用,并承担因拆除造成损害所产生的全部修复费用;第12.5条约定:无论本合同因任何原因终止,乙方返还该房屋时,甲方有权要求乙方自行负担费用将该房屋内乙方的所有物品搬离,乙方拆除增设的设备或设施时,不得损害房屋原有结构及设施,如该房屋交还时的状态不符合前项约定,甲方有权要求乙方采取措施或自行采取措施,使该房屋之状况符合12.1款的规定,由此产生的一切费用由乙方承担,乙方并应按实际发生费用的百分之十向甲方支付违约金;第12.10条约定:若合同终止或提前终止时,乙方未按本条款的约定向甲方返还房屋的,乙方按本合同16.2条的约定承担违约责任,若延迟30日仍未返还租赁房屋的,则甲方有权停止向租赁房屋供电,并在物业公司协助下将租赁房屋的门锁开启,清空租赁房屋物品,将租赁房屋恢复原状,因此发生的费用由乙方承担,乙方并应按实际发生费用的百分之十支付赔偿;第15.3条约定:乙方违反本合同第二条约定,或违反本合同第三条约定逾期收房超过10日的,乙方利用该房屋进行非法活动或违法经营的,甲方有权单方解除本合同,乙方在接到甲方书面通知后15日内,按照本合同的约定返还房屋;第16.2条约定:乙方违反本合同12.1或12.7条约定不能按时向甲方交还房屋,或交还的房屋不符合甲方要求的,均视为逾期交还,每逾期一日,应按合同履行最后一个租赁年度日租金标准的三倍×逾期天数的计算方式向甲方支付违约金,直至向甲方交还符合甲方要求的房屋,违约金不足以弥补甲方损失的,甲方有权追偿;第16.4条约定:符合15.3约定之情形终止合同的,乙方同意放弃已支付履约保证金,作为支付给甲方的违约金,并承担因此给甲方造成的一切经济损失,包括但不限于诉讼费、律师费等费用,此外,甲方有权立即收回房屋;第16.6条约定:除本合同另有约定外,租赁期内任何一方未按约定单方解除合同的,需提前2个月书面通知对方,除按照本合同违约条款7.6条的约定执行外,违约方需另行给付守约方解约年度两个月租金作为解约补偿金;第18.2.8条约定:乙方不将租赁单元用于任何违法或不道德的目的,或用于任何危险、有害、喧闹、令人厌恶的业务,或以使相邻业主或住户厌恶的方式使用租赁单元;第21条约定:因不可抗力事件影响合同双方或一方不能全部或部分履行本合同义务时,不应视为违约,双方可协商解除本合同。
  2017年6月26日,大族环球公司将涉案房屋交付给杨BB,杨BB签署了《收楼意见书》。
  2017年7月25日,区块链公司成立,杨BB为公司的法定代表人,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE均为公司的自然人股东。区块链公司的经营范围为技术开发、技术转让、技术服务、技术咨询、技术推广等。此外经营范围处还列明企业依法自主选择经营项目,开展经营活动;工程勘察、工程设计以及依法须经批准的项目,经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动;不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。
  2017年9月1日,大族环球公司(甲方)、杨BB(乙方)与区块链公司(丙方)签订《合同主体变更协议》,约定如下:1、从本协议签订之日起生效,丙方将取代乙方成为“既有合同”(即租赁合同)的一方,因此各方同意,丙方将获得“既有合同”下原来乙方约定的权利和利益以及承担“既有合同”下原来乙方承担的各种义务和责任;2、乙方于本协议签订前已向甲方支付了全部履约保证金(未开收据),计人民币(¥211312.92元),以及首期租金(未开发票及收据),计人民币(¥70437.64元),本协议生效后,该两笔款项由丙方向甲方补交,甲方在收到丙方补交的上述全部款项后三个工作日内向丙方开具租赁保证金收据及首期租金发票;甲方在完成上述工作后,于收到乙方交还的首期租金及租赁保证金收据原件后,将乙方所支付的首期租金及租赁保证金退还乙方付款账户;3、甲方同意“既有合同”的主体变更为丙方,并按照“既有合同”的约定继续履行合同;4、三方签署本协议后,甲方特此完全免除乙方在变更日之后产生的“既有合同”下的任何责任和义务。备注处载明“乙方杨BB已完成公司注册,故将租赁合同主体变更为区块链公司。”
  上述租赁合同签订后,区块链公司向大族环球公司支付了首期租金70437.64元及履约保证金211312.92元。此外,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE还主张区块链公司支付了物业管理费保证金及装修保证金,为证明此点,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE提交了中国工商银行电子银行回单一份,该回单显示在2017年8月15日丁AA向大族物业转款4265.87元。对此,大族环球公司称其并未收到该笔款项,大族环球公司认为如果区块链公司确实存在支付行为,应向收款方主张权利。
  2017年9月16日,大族环球公司向区块链公司发送解约函,解约函载明:“……根据租赁合同条款对租赁单元用途有明确约定,乙方不得擅自变更租赁用途。其中第【2.1】条之约定,贵司承租我司房屋用于从事【办公、技术研发、基础软件服务】活动,贵司应保证在房屋内从事符合国家、地方性规章方性规章、行业标准、经营范围及本条款约定的业务。租赁合同条款第【2.3】条也明确约定,未经我司事先书面同意,贵司不得擅自变更本条约定的租赁用途。现贵司租赁房屋用途发生改变,贵司建立平台销售“虚拟货币”,未向我司告知申请变更房屋用途及经营项目,已违反合同相关约定。又因贵司经营平台销售“虚拟货币”与第三方发生纠纷引起报警,聚众多人在租赁房屋内,严重影响大楼内其他客户的正常使用,严重影响我司声誉,给我司造成巨大损失。基于上述事实,我司现单方面提出与贵司解除租赁关系,避免扩大我司声誉损失及其他相关损失。因此我司郑重函告贵司如下:一、我司依约于【2017】年【9】月【16】日单方解除贵我双方【2017】年【9】月签署的《租赁合同》;二、务必妥善解决与第三方之间纠纷,停止对我司声誉影响;三、于【2017】年【9】月【18】日前到我司办理解约、租赁房屋返还等相关事宜。”
  2017年9月24日,区块链公司向大族环球公司发送同意解约通知,通知上载明:“我方已收悉贵司于2017年9月16日发出的解约函,贵司以我方违反约定改变房屋用途为由解除双方的租赁关系,我方认为,我方从事的经营活动并非超出合同约定的【办公、技术研发、基础软件服务】,在租赁合同签订后,我方一直从事前述范围内的经营,而直到2017年9月4日国家七部委联合发布《关于防范代币发行融资风险的公告》中才对我方从事的部分经营活动正式定性。按照双方于2017年6月20日签订的《大族环球房屋租赁合同》中第二十一条约定,“因不可抗力事件影响合同双方或一方不能全部或部分履行本合同义务时,不应视为违约,双方可协商解除本合同”,应当适用于本次监管政策出台的情形,因此,我方认为我方的经营活动并未违反合同约定。鉴于贵司公开发出的解约函已对我方正常的经营活动造成不利影响,我方同意贵司的解约要求,但贵司应退还我方已缴纳的租金、履约保证金、物业费、装修保证金,并赔偿我方因此产生的装修费及其他实际损失,具体包括:1、首期租金70437.64元;2、履约保证金211312.92元;3、解约补偿金140875.28元;4、物业管理费保证金42049.29元;5、装修保证金28032.86元;6、装修费损失168000元;7、其他实际损失620000元。上述款项共计【1280707.99】元。请贵司收到本通知后三日内将该笔款项付至我方账户,如未按期支付的,每逾期一日,则贵司需按未支付金额的千分之三的标准承担违约金。”
  2017年9月29日,大族环球公司向区块链公司发送关于《同意解约通知》回函,主要内容如下:“贵司2017年9月24日送达的《同意解约通知》及《区块链天下搬出物品清单》我司已收到,基于贵司承租期间从事“虚拟货币”相关业务,我司有理由认定贵司在超范围经营,因此我司在已送达解约函的基础上要求贵司赔偿因贵司的违约行为给我司造成的一切损失。包括但不限于如下损失:1、装修期补偿211316.92元;2、扣除履约保证金211312.92元;3、装修恢复费用100000元;4、装修恢复期损失140875.28元;5、给我司造成租赁业务影响:致使房屋达6个月(包含春节)不能再次出租的租金损失至少500000元。基于上述损失的数额已超出贵司支付我司的保证金及首期租金总额,请贵司收到该通知后,于2017年10月12日前,尽快与我司协商解决上述问题。”
  2017年11月6日,双方签订物品明细清单,该清单上列明了物品名称、数量等信息,大族环球公司及区块链公司均在该清单上加盖公章,并有工作人员的签名。该清单上还载明:“2017年11月12日之前全部搬出,双方确认交房完毕,如12日未搬完视为放弃。”大族环球公司还提交了放行条,该放行条上有工作人员的签名,最下方日期为2017年11月7日。
  庭审中,大族环球公司主张其解除合同的理由系区块链公司在涉案房屋内销售虚拟货币,从事违法经营,违反合同约定。为此,大族环球公司向法院提交了区块链公司利用涉案房屋进行违法经营的照片及2018年6月4日的开庭笔录,以证明区块链公司曾在涉案房屋发行虚拟货币,且在2018年6月4日的开庭笔录已认可该事实。2018年6月4日的开庭笔录显示,区块链公司自认其在租赁场地从事虚拟货币交易平台,提供虚拟服务。区块链公司还称其曾经发行过爱科币,现已全款回收。此外,就涉案房屋交接时间问题,大族环球公司在该开庭笔录中陈述在2017年11月6日双方办理了交接手续,11月7日区块链公司实际从涉案房屋处搬离。
  大族环球公司向法院提交了大族广场项目(写字楼)佣金方案、《代理费支付协议》、《客户确认书》、《付款审批单》以及代理费付款凭证及发票,欲证明因区块链公司违约导致租赁合同解除,造成大族环球公司中介代理费损失91568.93元,大族环球公司认为该损失应由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE连带承担。
  大族环球公司向法院提交了营销中心佣金表、杨BB(区块链)业务提成分配、申请表及营销管理中心佣金发放申请单、工资明细,欲证明因区块链公司违约导致租赁合同解除,造成大族环球公司营销人员费用损失28688.12元,大族环球公司认为该损失应由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE连带承担。
  大族环球公司向法院提交了日期为2018年5月31日的《委托代理合同》及律师费发票,欲证明因区块链公司违约导致租赁合同解除,大族环球公司为主张损失赔偿,支出本案律师费50000元,大族环球公司认为该损失应由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE连带承担。《委托代理合同》显示签约双方为大族环球公司(甲方)和北京大成律师事务所(乙方),委托事项为甲方委托乙方代理北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初10733号房屋租赁合同纠纷案一审、二审诉讼阶段的诉讼活动,包括代甲方向区块链公司提起反诉所涉及的一审、二审、执行阶段的诉讼活动;律师费收取为基础律师费+风险律师费,甲方于本合同签订之日起十五日内支付乙方基础律师费人民币50000元,该基础律师费无论案件审理结果如何,均不予退还。2018年6月1日,北京大成律师事务所向大族环球公司开具了金额为50000元的律师费发票。
  另查,2018年6月8日,经全体股东讨论决议解散区块链公司,公司注销后的未尽事宜由全体股东承担,全体股东一致确认清算报告内容。清算报告载明:“(1)债权债务已清理完毕;(2)各项税款、职工工资已经结清;(3)已于2018年4月23日在北京日报报纸上发布注销公告。”丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE均在注销决议及清算报告上签字。同日,区块链公司经北京市工商行政管理局经济技术开发区分局核准注销。
  一审法院认为,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中,杨BB与大族环球公司签订租赁合同,后杨BB、大族环球公司与区块链公司签订《合同主体变更协议》,约定由区块链公司取代杨BB成为租赁合同的承租方,合同的权利义务均由区块链公司承担,故区块链公司应当受租赁合同条款的约束,租赁合同第2.1条及第15.3条约定,区块链公司承租涉案房屋用于从事办公、技术研发、基础软件服务,并保证在涉案房屋内从事符合国家、地方性规章方性规章、行业标准、经营范围及本条款约定的业务。区块链公司利用该房屋进行非法活动或违法经营的,大族环球公司有权单方解除本合同,区块链公司在接到大族环球公司书面通知后15日内,按照本合同的约定返还房屋。根据查明的事实和相应证据,区块链公司在涉案房屋内发行爱科币,并从事虚拟货币交易平台,提供虚拟服务。2017年9月4日,中国人民银行、中央网信办、工业和信息化部、工商总局、银监会、证监会、保监会联合发布了《关于防范代币发行融资风险的公告》,在该公告中明确了比特币、以太币等所谓“虚拟货币”,本质上是一种未经批准非法公开融资的行为,任何组织和个人不得非法从事代币发行融资活动。涉案爱科币亦为一种虚拟货币,在有关法规明令禁止流通的情形下,区块链公司发行爱科币的行为违反了国家法律法规的相关规定,亦违反了合同约定,故大族环球公司据此向区块链公司发送解约函,要求解除租赁合同,并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。大族环球公司发送的解约通知于2017年9月16日到达对方,租赁合同于该日解除,故大族环球公司要求确认其与区块链公司之间的租赁合同于2017年9月16日解除的反诉主张,有合同及法律依据,法院予以支持。
  合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。现区块链公司已于2018年6月8日被核准注销,公司注销后的未尽事宜由全体股东即丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE承担。根据相关法律规定以及注销决议,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE应当对区块链公司注销后的未尽事宜承担责任,因此丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE作为原告提起本案诉讼以及大族环球公司提起反诉均符合法律规定。
  一、具体到丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE提出的诉讼请求,法院认定如下:
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE要求大族环球公司退还首期租金70437.64元的诉讼请求。根据查明的事实,区块链公司的法定代表人杨BB于2017年6月26日接收了涉案房屋,而大族环球公司于2017年9月16日向区块链公司发送了解约函,2017年11月7日双方办理了交接手续。由此可见,区块链公司实际使用涉案房屋的时间已超出一个月,而且,涉案租赁合同系由于区块链公司违约才导致解除,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE要求大族环球公司退还首期租金缺乏事实及法律依据,法院不予支持。
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE要求大族环球公司退还履约保证金的诉讼请求。根据租赁合同第7.6条约定,如因区块链公司违约提前终止合同,或出现合同第15.3条约定之情形导致合同提前终止的,该履约保证金不予退还。涉案租赁合同系由于区块链公司违约而提前终止,该履约保证金大族环球公司可不予退还。故对丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE的该项主张,法院不予支持。
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE要求大族环球公司退还物业管理费保证金及装修保证金的诉讼请求。根据查明的事实和丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE提交的证据,并不能证明大族环球公司收取了区块链公司交付的物业管理费保证金及装修保证金,而且租赁合同中亦未约定应由大族环球公司退还该两项费用,故对丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE的该项主张,法院不予支持。
  关于解约补偿金。因租赁合同系由于区块链公司违约而解除,故丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE无权要求大族环球公司向其支付解约补偿金,对其该主张,法院不予支持。
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE主张的装修费损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”本案系因承租人区块链公司违约才导致合同解除,而且丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE提交的证据不足以证明区块链公司对涉案房屋的装修情况以及花费的装修费数额,故对其该主张,法院不予支持。
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE主张的其他实际损失。根据租赁合同第16.6条约定,因涉案租赁合同系由于区块链公司违约,而由大族环球公司提出解除,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE无权依据该条约定要求大族环球公司支付其他损失,故对其该项主张,法院不予支持。
  二、具体到大族环球公司提出的反诉请求,法院认定如下:
  关于大族环球公司要求确认解除租赁合同的反诉请求,上文已进行认定,在此不再赘述。
  关于大族环球公司主张的解约补偿金,根据租赁合同第16.6条约定,应是在违约方单方提出解除合同的情况下,才适用该条款。而本案系大族环球公司以区块链公司违约为由而提出解除租赁合同,且区块链公司的违约行为已经上文认定,故大族环球公司主张的解约补偿金并不符合该条款的约定,法院对此不予支持。
  关大族环球公司主张的装修期租金损失。根据租赁合同第5.1条、第5.2条约定。装修期实质上是大族环球公司给予区块链公司的免租期。现由于区块链公司违约导致租赁合同提前解除,则大族环球公司有权收取该期间区块链公司使用涉案房屋的租金。故对大族环球公司要求丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE支付装修期租金损失211312.92元的反诉请求,有合同依据且不违反法律规定,法院予以支持。
  关于大族环球公司主张的房屋占用费。根据租赁合同第15.3条约定,区块链公司在2017年11月7日才自涉案房屋处搬离,那么其应向大族环球公司支付自合同解除之次日至其搬离涉案房屋这一期间的房屋占用费。就房屋占用费的计算标准,法院确认按照第1个租赁年度的租金标准计算。经核算,大族环球公司主张的房屋占用费87998.8元,并无不当,法院予以支持。
  关于大族环球公司主张的房屋空置期损失。根据相关规定,因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。法院综合考虑租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素,酌定丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE按照第1个租赁年度的租金标准赔偿大族环球公司两个月的租金作为房屋空置期损失的补偿,金额为140875.28元(月租金70437.64元×2个月),大族环球公司超出该数额的此项主张,法院不予支持。
  关于大族环球公司主张的招商代理佣金损失、营销人员及部门其他人员费用损失。因双方并未对此进行约定,且该两项费用应属于大族环球公司的经营支出。加之,大族环球公司已针对区块链公司的违约行为,在本案另行主张了违约赔偿,故对其该项反诉请求,法院不予支持。
  关于大族环球公司主张的律师费。大族环球公司虽向法院提交了委托代理合同及发票,但该委托代理合同的委托事项处列明的案件并非本案,故法院对其该项反诉请求不予支持。
  针对大族环球公司提出的调查取证申请,经审查,并不影响本案结果处理,法院不予准许。判决:一、确认大族环球科技股份有限公司与北京区块链天下网络技术有限公司签订的编号为DZGC-XZLHT-2017-024的《大族广场写字楼租赁合同》于二〇一七年九月十六日解除;二、丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE于判决生效后十日内连带支付大族环球科技股份有限公司装修期租金损失211312.92元;三、丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE于判决生效后十日内连带支付大族环球科技股份有限公司房屋占用费87998.8元;四、丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE于判决生效后十日内连带支付大族环球科技股份有限公司房屋空置期损失140875.28元;五、驳回丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE的全部诉讼请求;六、驳回大族环球科技股份有限公司的其他反诉请求。
  本院二审中,双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。
  本院认为,杨BB与大族环球公司签订租赁合同,后杨BB、大族环球公司与区块链公司签订《合同主体变更协议》,约定由区块链公司取代杨BB成为租赁合同的承租方,合同的权利义务均由区块链公司承担。租赁合同约定,区块链公司承租涉案房屋用于从事办公、技术研发、基础软件服务,并保证在涉案房屋内从事符合国家、地方性规章方性规章、行业标准、经营范围及约定的业务。区块链公司利用该房屋进行非法活动或违法经营的,大族环球公司有权单方解除合同。
  现已查明,区块链公司在涉案房屋内发行爱科币,并从事虚拟货币交易平台,提供虚拟服务。2017年9月4日,中国人民银行、中央网信办、工业和信息化部、工商总局、银监会、证监会、保监会联合发布了《关于防范代币发行融资风险的公告》,根据该公告内容,区块链公司的行为属非法行为。同时,区块链公司的行为亦违反了合同约定,故大族环球公司有权解除租赁合同。大族环球公司发送的解约通知于2017年9月16日到达对方,租赁合同应于该日解除。
  现区块链公司已于2018年6月8日被核准注销,根据相关法律规定以及注销决议,公司股东丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE应当对区块链公司注销后的未尽事宜承担责任。
  丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE上诉主张《关于防范代币发行融资风险的公告》发布时间晚于签订房屋租赁合同的时间,区块链公司的行为不构成违约。因区块链公司的行为本质上属非法行为,公告发布时间的早晚不影响其行为本身的性质,故丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE的该项上诉意见,本院不予采纳。
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE要求大族环球公司退还首期租金70437.64元的上诉请求。因首期租金对应的时间为2017年10月1日至2017年10月31日,涉案房屋在该期间由区块链公司占有使用。现丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE上诉要求大族环球公司退还首期租金,缺乏事实及法律依据。
  涉案租赁合同系由于区块链公司违约而解除,根据合同约定,该履约保证金大族环球公司可不予退还。故丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE上诉要求退还履约保证金,依据不足。同时,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE亦无权要求大族环球公司向其支付解约补偿金。
  丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE上诉要求大族环球公司退还物业管理费保证金及装修保证金。因丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE未能提交充分证据证明大族环球公司收取了区块链公司交付的物业管理费保证金及装修保证金,现丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE要求大族环球公司退还该费用,缺乏依据。
  关于丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE上诉主张的装修费损失及其他损失。因承租人区块链公司违约才导致合同解除,而且丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE提交的证据亦不足以证明区块链公司对涉案房屋的装修损失及其他损失,故对丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE的前述上诉主张,本院不予支持。
  装修期实质上是大族环球公司给予区块链公司的免租期。现由于区块链公司违约导致租赁合同提前解除,则大族环球公司有权收取该期间区块链公司使用涉案房屋的租金。大族环球公司要求丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE支付装修期租金损失211312.92元,有合同及法律依据。同时,一审法院综合考虑租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素,酌定丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE按照第1个租赁年度的租金标准赔偿大族环球公司两个月的租金作为房屋空置期损失的补偿,金额为140875.28元,并无不当。
  关于房屋占用费的问题。区块链公司已经向大族环球公司支付2017年10月1日至2017年10月31日的首期租金,该租金应在大族环球公司所主张的房屋占用费中予以相应抵扣。故大族环球公司所主张的占用费应自2017年11月1日起算。现区块链公司在2017年11月7日自涉案房屋处搬离,丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE应参照租赁合同约定的租金标准支付2017年11月1日至2017年11月7日的房屋占用费。一审法院认定的房屋占用费数额有误。
  综上所述,一审判决认定事实基本正确,但关于房屋占用费的部分认定有误,本院对此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:
  一、维持北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初18130号民事判决第一、二、四、五项;
  二、撤销北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初18130号民事判决第六项;
  三、变更北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初18130号民事判决第三项为丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE于本判决生效后十日内连带支付大族环球科技股份有限公司房屋占用费16435元;
  四、驳回大族环球科技股份有限公司的其他反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费7848元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE共同负担(已交纳);反诉案件受理费20136元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE共同负担18549元(于本判决生效后十日内交纳),由大族环球科技股份有限公司负担1587元(已交纳)。二审案件受理费15696元,由丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE共同负担14109元(已交纳),由大族环球科技股份有限公司负担1587元(丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE已预交,大族环球科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付丁AA、杨BB、杨CC、张DD、邬EE)。
  本判决为终审判决。
  审 判 长 赵胤晨
  审 判 员 王 云
  审 判 员 刁久豹
  二〇一九年十一月八日
  法官助理  云 姣
  书 记 员 徐维眷
   

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  邓杰,计算机信息网络安全员、法律硕士、前政府公职律师、深圳市人民政府听证员、深圳市政府采购评审专家(法律类)、建设工程定标专家,十分熟悉政府办事程序、运行规则和行政监管,拥有十多年“互联网+”平台相关领域技术和法律实务经验,颇为熟悉区块链领域各类法律实务,尤其擅长域名保护、电子商务、网络游戏、软件保护、版权保护(文学、图片、音频、视频等作品)、互联网金融、增值电信,以及与网络相关的行政监管和刑事风险防控等互联网领域全过程、一揽子法律权益保护和争端纠纷处置。